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(2014-01-27)
許子枋:中國房地產變奏2014
  

 

關于中國房地產有很多可說的,不該說的都說了,錄在了我所著的《中國房地產大蕭條還有多遠》一書里。這本嚴肅的書成為暢銷書,倒出乎我的意外。

關于中國房地產已無很多可說的了,該說的都說了。我在騰訊上發了條微博:“狼顧當今網絡微博,還談房地產的僅存兩類人了,一是窮人,一是俗人,可見房地產還是不去談了為妙。”

關于中國房地產未來發展的大趨勢,其實在我的專著《中國房地產大蕭條還有多遠》一書中已用很多翔實的數據和嚴肅的邏輯做了推導:“從終極意義上來說,決定中國房地產業景氣繁榮度的是中國有效適齡購房人口的變動,因此我推論中國房地產的正常繁榮可延續到2020年前后。”

但總有關涉房地產的各類人士對未來的房價心存忐忑,這就是所謂的“興盛與焦慮”。既然端著房地產這個飯碗討生活,面對政府領導和董事長們的疑慮與疑惑,終究還是不能免俗,也要談談2014中國樓市。

2014年中國房地產究竟會如何?我的觀點,只是變奏,只有變奏。變奏是什么?在原旋律的基礎上增加了一些修飾或者圍繞原旋律的一些變形,使得樂曲具有了更豐富的表現形式。

 

變奏一、市場是區域的,房價是分化的。

其實,在2012年我就撰文指出:中國未來房價將分區域漲跌并現。

如今就2013年全年來看,一線城市和部分二線城市表現較熱,房價有持續上漲和反彈的市場動因;三四線城市則由于市場供應量充裕,市場整體表現相對平淡,價格上漲動力不足,一些城市還出現了市場成交量低迷、房價下跌或停漲的狀態。

針對這種市場的分化情況,未來房地產調控政策肯定要強調調控的針對性。一線城市和部分房價上漲過快的二線城市會從嚴落實差別化住房信貸、稅收和住房限購政策。而房價開始下跌的三四線城市,則會出臺消化庫存,控制增量開發的相關政策。中國房地產調控正式告別“一刀切”,地方政府將因地制宜調控房地產市場。

未來,中國房地產市場將更多由“市場”發揮作用,不過對“市場”寄予過高期望,是會失望的,因為中國房地產市場或因羊群效應有可能非理性盲動。

 

變奏二、泡沫依舊美麗,泡沫破裂的響聲沒聽見。

其實,在2011年,我就撰文《限購的行政色彩與行為色彩》指出:“為什么中國樓市泡沫似乎針都戳不破?其實關鍵在于中央政府的調控政策心存一念之仁,因為房地產業的支柱作用和拉動性,中央政府的心態是讓樓市泡沫慢慢泄氣,而不是讓泡沫突然破裂。因此對行政調控的拿捏意圖是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區間浮動,而非將樓市溫度強行降至零度以下。”

但如樓市溫度總在零度以上,資本沖動又怎會退潮?這就是所謂泡沫不破的深層原因,否則以中國如此高度行政化的國度,要戳破一個樓市泡沫還不輕而易舉。

考慮到2013年緩解政府債務風險的是前所未有的賣地收入,考慮到2014年還有1000億元的城投債要到期,考慮到國家審計署公告有四成地方債務靠賣地還債,政府不可能貿然戳破房價泡沫這層皮,這將讓中國瞬間泄氣,提前進入經濟危機期。

總結20139月到12月,全國共有18個城市出臺了樓市調控政策,在這18個城市的樓市調控或“加碼”或“松綁”下,房地產市場已逐漸回歸到合理區位。例如,北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市,鄭州(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)等部分熱點二線城市出臺了“階段性”收緊政策;蕪湖(樓盤)、舟山(樓盤)、溫州(樓盤)、徐州(樓盤)等城市則或明或暗出臺了定向寬松措施,合理調節市場供需結構。

政府對不同城市的分類指導,這將導致不同城市的調控政策分化,通過政策分化有望使各地不同的市場得以均衡,供求矛盾得以部分化解,使市場回歸合理。

其實就像啤酒,有點泡沫味道正好。

 

   變奏三、城鎮化是對的,大城市房價也是對的。

2011年我曾在《人口變動趨勢對房價影響異常深遠》中指出:“一般民眾甚至包括很多房地產行業高管都還簡單相信:中國的城市化會繼續推動全中國的房地產繁榮發展。而不會相信:即使政府主導的城市化在繼續,但不同的城市,房地產業卻會有不同的命運。對人口快速流入地區,其房價如果有經濟基本面支持,且沒有過度透資未來人口流入紅利,其房價必然是堅挺的,甚至還要繼續大漲,因為這部分流入人口是最有活力和對經濟最有創造力的人口。而對人口快速流出地區,其區域投資價值將遞減。即使是該區域的中心城市,因為這些城市的人口遷入絕對量增加了,但增量人口的素質及創造力和流入發達地區的人口是不可比的,因此其房價漲幅缺乏可持續的有效動能支持,房價是不看旺的。”

比如一線城市上海不僅僅是中國的上海,還是世界的上海,資源與機會的高度集聚,吸引高智商人群和高凈值人群前往置業,所以一線城市房價飆漲是有支撐的。

但大城市總有邊界,尤其中國的大城市因人口過量、基礎設施承載能力而導致的交通堵塞、環境污染等,將使大城市規模臨近了經濟邊界和物理邊界。大城市不可能永遠沉醉。

《南方都市報》去年年底報道,住房和城鄉建設部近日正在草擬2014年重點監控房地產市場城市的名單,被列入名單的城市須從嚴執行限購限價等樓市調控政策,北京、上海、廣州、深圳明確在列。

我更關注的是:城鄉一體化和城鎮化卻仍有旺盛的生命力,因為這是農名進城的第一站。

我對政策的預期是,政府將以直接限制的方式抑制大城市房價上升和人口增長,而政策導向于扶植衛星城鎮、中西部城市群與四五線中小城鎮,以實現就地城鎮化。

 

中國房地產泡沫伴隨中國經濟增長而誕生,也將伴隨中國政治經濟改革而實化。中西部城市群的高速市場化發展,三四線城市的經濟穩健回升,將帶動中西部地區房地產市場的健康發展;東部發達地區呼之欲出的政府組織架構和行政理念現代化、產權捍衛合法化、污染控制有效化,將穩定和激發國內高凈值人群和高智商人群,繼續推動東部地區房地產市場的穩定繁榮。

人的城鎮化,關乎房價高低;房價的去泡沫化,關乎中國改革的前景。

 

2014,房地產是自信的;2014,民眾是有信心的;2014,在房地產主旋律的基礎上增加了這么多修飾和變化,使得房地產具有了更豐富的表現形式,必將變奏出更動聽的樂章。

(作者系地標集團[城鎮策劃 地產顧問 投融并購]首席戰略官)

 

    來源: 【地標顧問】  作者: 【許子枋】
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